AGEVOLAZIONI FISCALI ACQUISTO PRIMA CASA

Da "Guida fiscale alla compravendita della casa" dell'Agenzia delle entrate. Aggiornata con la Finanziaria 2007.

Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Acquisto da privato non soggetto ad Iva

In particolare, se la parte che cede la casa è un privato non soggetto ad Iva, l'agevolazione consiste nella possibilità di versare:

1. Imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
2. Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2%% e dell'1%.

Agevolazioni fiscali prima casa: acquisto da imprese

Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).

A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della prima casa in cui la parte venditrice è un'impresa, l'acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte agevolate:

1. Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa ((pari a 168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa "costruttrice" (o da impresa che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
2. imposta di registro agevolata con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale agevolate in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa "non costruttrice";, oppure quando il venditore è un'impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori.

Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la prima casa, l'aliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l'imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

Per usufruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.

Le agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa sono riconosciute in sede di registrazione dell'atto.

Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l'acquisto della proprietàà, ma anche quando l'atto comporta l'acquisto della , del diritto d'abitazione, uso e usufrutto

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l'acquisto riguardi una casa di abitazione non "di lusso".

Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un'abitazione considerata non "di lusso", i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell'immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

a) l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività principale.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

b) l'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare;

c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

In presenza dei requisiti sopra elencati l'agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l'impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell'acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l'immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di acquisto.

Se, per errore, nell'atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: L'ACQUISTO DELLE PERTINENZE

Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

1. C/2 (cantina o soffitta);
2. C/6 (garage o box auto);
3. C/7 (tettoia o posto auto).

Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell'abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: CASI PARTICOLARI

Coniuge in regime di comunione legale

Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione prima casa (in quanto, ad esempio, l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Titolari di nuda proprietà su altra abitazione

L'agevolazione prima casa è riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

Il beneficio spetta però solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.

Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile

Si può fruire dell'agevolazione prima casa, in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte.

Sulla stessa casa di abitazione l'agevolazione spetta anche nei seguenti casi:

1. quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprietà dell'immobile;
2. quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione. Acquisto di abitazione contigua

L'agevolazione prima casa spetta anche nelle seguenti due ipotesi:

1. quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa, purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
2. quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata fruendo dei benefici prima casa (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

Acquisto di abitazione in corso di costruzione

Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell'agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

Cittadino italiano non residente

Chi è emigrato all'estero può acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come prima casa.

Non è necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato.

Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l'agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l'acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:

1. le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false;
2. non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
3. vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (

Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

L'accertamento dell'ufficio

L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell'agevolazione.

Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni.

Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato e poi non si trasferisce.

In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall'origine, il termine di decadenza di 3 anni non può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell'atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese.

Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell'agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

CREDITO D'IMPOSTA RIACQUISTO PRIMA CASA

Credito d'imposta: Chi può usufruirne

A favore di coloro che vendono l'immobile per il quale al momento dell'acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la prima casa la normativa vigente riconosce un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.

Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

la differenza (250 euro) non può essere chiesta a rimborso.

Il credito d'imposta compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta. Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato.

Può usufruire del credito d'imposta anche chi ha acquistato l'abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (che quindi non ha formalmente usufruito delle agevolazioni prima casa)) ma comunque non prima dell'entrata in vigore della legge n. 168 del 1982. In tal caso è però richiesto che l'acquirente, già allora, fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.

Credito d'imposta: come si utilizza

Il contribuente può utilizzare il credito d'imposta in vari modi:

1. in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
2. in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
3. in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
4. in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602.

Per fruire del credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.

Credito d'imposta: quando non spetta

Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

1. se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa;
2. se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa;
3. se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

AGEVOLAZIONI FISCALI RISTRUTTURAZIONE

Anche quando si acquista una casa che è stata oggetto di ristrutturazione immobiliare sono previste delle agevolazioni fiscali. In particolare, è concessa una detrazione dall'Irpef a favore di chi acquista un'unità abitativa che si trovi in un fabbricato su cui sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie.

AGEVOLAZIONI RISTRUTTURAZIONE: LE CONDIZIONI PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE IRPEF

La detrazione Irpef, salvo ulteriori proroghe, si applica alle seguenti condizioni:

1. l'acquisto o l'assegnazione dell'unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2007;
2. i lavori di ristrutturazione devono essere ultimati dall'impresa entro il 31 dicembre 2006;
3. gli interventi edilizi eseguiti devono aver riguardato l'intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante) del quale fa parte l'unità immobiliare che si acquista.

È consentito beneficiare della detrazione anche per l'importo versato in acconto a condizione che venga stipulato un compromesso di vendita degli immobili, debitamente registrato presso il competente ufficio locale. In caso di stipula di compromesso, per non perdere l'agevolazione occorre che il rogito si realizzi comunque entro il 30 giugno 2007.

Il termine "immobile" deve essere inteso come singola unità immobiliare. L'agevolazione, inoltre, non è connessa alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che formano l'intero fabbricato. Pertanto, ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione, a prescindere dal fatto che gli altri immobili siano stati tutti venduti o assegnati.

ATTENZIONE
Il disegno della legge finanziaria per il 2007 prevede un'ulteriore proroga dell'agevolazione.

AGEVOLAZIONI RISTRUTTURAZIONE: QUANTO SPETTA PER L'AGEVOLAZIONE

Per effetto delle nuove disposizioni contenute nel decreto legge n. 223 del 2006, che hanno prorogato fino al 31 dicembre 2006 l'applicazione dell'Iva al 10% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la misura dell'agevolazione spettante varia a seconda del momento di sostenimento della spesa.

1. Acquisti effettuati prima del 1° ottobre 2006
   In questo caso, l'acquirente o l'assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 41% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull'ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione
2. Acquisti effettuati a decorrere dal 1° ottobre 2006
   Dal 1° ottobre 2006 la percentuale della detrazione scende al 36% e si applica sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile.

In entrambi i casi la spesa complessiva su cui calcolare la detrazione (del 36% o del 41% sul 25% del prezzo indicato nell'atto) non può comunque eccedere l'importo massimo di 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Essa comprende anche l'Iva addebitata all'acquirente dall'impresa di costruzione o dalla cooperativa.

Per gli immobili acquistati dal 1° ottobre 2006 l'importo massimo di 48.000 euro deve essere riferito alla singola unità immobiliare e non più ad ogni acquirente.

AGEVOLAZIONI RISTRUTTURAZIONE: COME E QUANDO CHIEDERE LA DETRAZIONE

Per beneficiare della detrazione occorre indicare la spesa effettuata in un apposito campo della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche).

L'importo spettante va comunque ripartito in 10 rate annuali di pari importo. I contribuenti di etàà non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in 5 e 3 quote annuali di pari importo. Il requisito dell'età deve essere posseduto al 31 dicembre del periodo d'imposta in cui fruire della quota di detrazione spettante.

Non è necessario trasmettere alcun modulo di comunicazione all'Agenzia delle Entrate (obbligo previsto invece per fruire della detrazione dall'Irpef quando si ristruttura l'abitazione).

Non sono prescritte, inoltre, formalità particolari per effettuare il pagamento.